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          住宅產權70年自動續期:亦喜亦憂“居住權”

            發布時間:2018/9/6 8:29:51 點擊數:
          導讀:住宅產權70年自動續期:亦喜亦憂“居住權”.隨著“居住權”規定的落實,隨著住宅建設用地使用權屆滿后自動續期的規范,未來在租賃住房、保障房和以房養老等項目上,也將逐步落地。

          日前,千呼萬喚的《民法典各分編(草案)》終于面世了。在首次提請全國人大常委會審議的物權編草案中,讓我們眼前一亮的是,草案專門規定了“居住權”,并對住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題作出了原則性規定。

          所謂“居住權”,是指居住權人有權按照合同約定并經登記而占有、使用他人的住宅,以滿足其穩定生活居住需要。當年,羅馬人創設居住權制度,是為了保障部分社會弱勢群體的基本生存權利。因為這項制度將物的所有和利用相分離,有利于物盡其用,充分發揮物的使用價值。現在,我們規定居住權,是為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排,滿足特定人群的居住需求,也有助于為公租房和老年人以房養老提供法律保障。

          居住權一般還有時間性,其期限一般具有長期性和終身性。一般情況下,這個期限可由當事人在合同中、遺囑中確定與約定。如果沒有對期限作出明確規定,那就應當推定為居住人的終身期限。于是,才有了此次《民法典》物權編(草案)中關于住宅建設用地使用權屆滿續期的重新確認。可以說,這是對近幾年來國內所謂“70年產權”現象的立法回應。有人開玩笑說,我們不要“愛你一萬年”,我們需要“住你100年”。

          玩笑的背后,是尷尬的現實。

          關于住宅建設用地使用權期間屆滿續期的問題,全國人大常委會法工委主任沈春耀在此次常委會會議上,向常委會會議作了詳細的說明。沈春耀表示,根據黨中央批準的有關工作安排,該項工作由國務院有關部門研究后,再由國務院提出有關法律修改議案。目前,還沒有看到國務院有關部門提出的方案和相關議案。但是,此次物權編草案根據現行物權法第149條、城市房地產管理法第22條等規定,作了一個原則性規定,即住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。國務院正式提出修改有關法律的議案后,再進一步做好銜接。

          對于住宅建設用地使用權屆滿自動續期這個問題,近幾年學界爭議不斷。比如自動續期的時間到底是多長、自動續期后是否需要繳納費用等問題,一直無法達成共識。現在,法律作出了規定,是否意味著達成了共識呢?

          有業內人士指出,10年前的物權法只規定“自動續期”,沒有規定要繳費用的問題。此后,關于住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題,屢屢有人要超越法律收費。在遭到反對后,又一直有人推動法律修改,并且確實有效。現在看來,在此次民法典制定中,收費派的觀點占了上風。物權編草案對現行物權法第149條、城市房地產管理法第22條進行修改,在物權法規定的“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”后面加上了“續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定”。如果草案如此通過,將來修改物權法等加上收費的規定就成了必然的事情。

          作為此次民法典(草案)的新增內容,“居住權”和“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”的提法,可以說開啟了一個新紀元。如果說,這是一喜。那么,對于所謂自動續期的后續收費一事,則是一憂。

          盡管如此,現在從規定來看,自動續期的政策思路很明確。即使是要付費,也提到了“或者減免”的可能性。總而言之,關于自動續期的規定,既有助于破解部分土地到期后續期困難的問題,也有助于不動產相關部門重新研究續期續費問題,進而促進土地市場和住房市場的健康發展。

          由此可以相信,隨著“居住權”規定的落實,隨著住宅建設用地使用權屆滿后自動續期的規范,未來在租賃住房、保障房和以房養老等項目上,也將逐步落地。


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