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          房屋租賃過程的注意事項 房屋租賃糾紛的解決方法

            發布時間:2018/8/19 15:10:56 點擊數:
          導讀:房屋租賃過程的注意事項房屋租賃糾紛的解決方法

          近來,北上廣深房價,有一“漲”不可收拾的局面。看得小編,晚上偷偷拿出自己的租房合同一遍又一遍的看,就怕租房合同也出現什么紕漏。

          不過,講真,在房屋租賃過程中,出現的糾紛有很多。今天,小編為大家整理房屋租賃過程中應注意的事項,以及發生房屋租賃糾紛的解決方法。

          租賃過程注意事項

          1合同簽訂前,先驗明身份

          無論是房東還是租客,在簽訂租房合同前,租客首先應查看房東的房產證、土地使用權證和身份證,以及這些信息是否一致。如果出租方不是房東的,應查看出租房有無房屋買賣合同或授權委托書等手續。如果沒有這些手續的,就要提高警惕了!

          房東在出租房屋時,也應查看承租方的身份證。

          PS:雙方在簽訂合同后,可以將雙方的身份證放在各自合同上面(不要遮擋了身份證號碼),用手機拍下來,如果以后發生糾紛的,這可以作為證據使用。

          2 合同中房屋信息不能少

          在租賃合同中,應寫明房屋的地址、房屋間數、建筑面積和房產證編號,以及寫清楚房屋的附屬和設施,房屋的用途(居住或者經營場所)。

          3租賃期限如何算

          租賃期限的起算一般根據雙方約定,并載明在合同的時間進行計算。一般租賃期限起算有:①房屋租賃合同簽訂之日起開始起算;②雙方約定的一個具體時間點開始起算;

          但是,租賃期限最長不能超過20年,超過20年的,超過部分無效。

          租賃期限6個月以上的,應當采用書面形式。如果租賃雙方沒有采用書面形式的,視為不定期租賃哦。

          4租賃合同要備案

          房屋租賃合同訂立后三十日內,房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案(《商品房屋租賃管理辦法》第十四條)不過,沒有備案的租賃合同,合同效力不受影響。

          小編知道,很多的租賃合同都沒有進行備案(嗯,原因大家都懂的)。

          但不備案是有法律風險的。如果當事人沒有登記備案租賃合同,由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正;個人逾期不改正的,處以一千元以下罰款;單位逾期不改正的,處以一千元以上一萬元以下罰款(《商品房屋租賃管理辦法》第二十三條),但沒有備案會有一些行政處罰。

          5租賃房屋裝飾物處理

          (1)承租人未經出租人同意擅自裝修的,承租人的行為構成違約。

          如果出租人的裝修行為造成房屋損害的,構成侵權。出租人有權請求承租人賠償損失。

          未經出租人同意裝修的裝飾物的處理,通常①雙方事后協商,達成協議,按照協議對裝飾物進行處理;②雙方不能達成協議的,出租人有權請求承租人恢復原狀,費用由承租人承擔;③協商不成的,雙方可以通過訴訟來解決;

          (2)承租人經過出租人同意裝修的裝飾裝修物所有權歸屬如下:①裝飾裝修物和租賃房屋沒有形成附合的部分(指可以與租賃房屋分離的部分),其所有權由承租人享有。

          雙方可以就該部分的所有權進行約定,不能達成協議的,承租人可以取回,如果取回造成房屋毀損的,承租人應恢復原狀。

          ②裝飾裝修物和租賃房屋形成符合的部分(指與租賃房屋形成一個整體不能分離部分),所有權由出租人享有。

          6房屋轉租要合法《合同法》規定“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。”

          所以,二房東在轉租房屋前,必須征得房東的同意,才能轉租給第三人,否則房東隨時都可以解除租賃合同。

          房東在知道承租方將房屋轉租給第三人的,如果不同意的,應在知道轉租的事實后,6個月內提出異議。如果6個月內,房東沒有提出異議的,就視為同意轉租了。

          PS: 轉租的租賃期限超過承租人剩余的租賃期限的,超期部分的租賃合同無效。

          租賃糾紛如何解決

          1、協商解決

          如果發生租房糾紛的時候,出租方或者承租方應先考慮協商解決。

          2、調解解決如果雙方不能協商一致或者不愿協商解決的,可以向當地的居委會、村委會或者人民調解委員會,或者基層司法行政機關的法律服務工作者進行中間調解。

          當然,調解會比協商要麻煩。

          3、租賃管理所調解租賃當事人應以書面形式向房屋所在地的租賃管理部門提出調解申請,租賃管理部門接到調解申請審查后,應當在5日內予以受理。

          受理后,5日內會派出2名以上的工作人員向租賃雙方了解情況,并擬定好解決方案,并作出調解。

          4、申請仲裁仲裁是公民、法人或其他組織之間發生合同糾紛或其他財產權益糾紛時向仲裁委員會申請解決糾紛的一種法定方式。

          雙方還可以向有關的仲裁機構申請仲裁。仲裁具有司法行為的效力,仲裁的判決書生效后,當事人不得以同樣的房屋糾紛向人民法院提起訴訟。

          5、訴訟解決當事人還可以向人民法院直接提起民事訴訟。訴訟的成本相對較高,所以小編建議優先選擇協商和調解。

          當然,如果自己的權益通過協商和調解不能實現的,我們也要勇敢的選擇訴訟來維護自己的合法權益。


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