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          房屋買賣合同糾紛多發 買方賣房違約都要擔責

            發布時間:2017-6-19 14:19:04 點擊數:
          導讀:房屋買賣合同糾紛多發買方賣房違約都要擔責

          法制網記者 潘從武 法制網通訊員 張俊

            隨著房地產市場的不斷發展,房屋買賣合同糾紛多發。記者今天(6月15日)從新疆烏魯木齊市中級人民法院召開的專題新聞發布會上獲悉,烏市兩級法院2014年至2017年5月間,共受理房屋買賣合同糾紛案件8085件,而且訴訟雙方對抗性較強,案件調解率低。針對幾起典型的房屋買賣合同糾紛,法官提醒,無論買方還是賣房,都要依照購房合同履約,如果違約都必須承擔相應的責任。

            據記者了解,2017年1月至5月,烏市兩級法院共受理房屋買賣合同糾紛案件1007件,審結617件,撤訴、調解399件,調撤率為64.67%,較同期其他類型民事案件調撤率偏低,原因在于此類案件調解難度大,調解工作不易開展。

            買賣雙方依約履行避免房屋買賣合同糾紛

            烏魯木齊市中級人民法院立案一庭副庭長、新聞發言人陳琛介紹,商品房銷售面對的購房者一般是不特定多數群體,如果一旦出現房屋質量問題、房屋宣傳不實等情況,往往容易導致購房者抱團訴訟,從而引起群體性訴訟。常見的集團訴訟案件熱點是房屋質量、逾期交房、逾期辦理房產權屬登記等問題,當事人對法院同類案件審理的結果持觀望態度,一旦有利便大量訴訟。

            同時,因開發商的原因致使逾期交付房屋、逾期辦理產權登記證書,業主主張違約金時,認為合同約定的違約金過低要求調整,但往往不能舉證因開發商的違約行為而使自身遭受的損失,致使訴訟請求不能得到支持。業主因個人原因遲延辦理入住手續,提出要求開發商賠償的訴訟請求,因其所產生的損失不能歸責于開發商,所以不能被支持。業主因開發商違反合同約定的行為,主張要求開發商履行具體行為,但可能因為此行為不具有執行性或約定不明確而被人民法院駁回。故業主在主張權利時應當明確選擇要求開發商承擔違約責任,支付違約金。

            烏市中院民事審判第四庭副庭長黎劍說,房屋買賣是大宗性的商品交易,其價格的波動對于當事人的經濟狀況影響較大,甚至直接關系到當事人的履約能力。因業主受到自身經濟能力和銀行按揭貸款的影響,不能履行合同義務,必然會導致開發商起訴,故業主應當根據家庭的經濟能力理性購房。業主以房屋質量存在問題為由拒絕收房的,向工程驗收單位申請重新檢驗,如果確實存在主體結構質量問題的購房者有權拒絕接受房屋。但如果涉案房屋取得了《住宅交付使用許可證》的,表明該房屋已經具備了法定的交付條件,這種情況并不屬于房屋主體結構質量問題,不影響房屋的正常使用,故不構成根本違約,購房者不能夠以此為由拒絕收房。

            烏市中院還對外發布了多起典型的房屋買賣合同糾紛案件:

            房產公司逾期交房應當承擔違約金

            2013年1月18日,劉某某與某房產公司簽訂商品房預售合同,雙方在合同中約定了房屋交付的具體時間、條件及相應的違約責任,即某房產公司逾期交房的要按日向劉某某支付已付購房款萬分之三的違約金。后因某房產公司自身原因未能按合同約定時間交付房屋,劉某某遂起訴某房產公司支付逾期交房違約金。

            某房產公司以合同約定的違約金過高為由,請求人民法院予以調整。

            法院審理后認為,合法有效的合同,對當事人均具有法律約束力,當事人應當按照合同約定的內容全面履行各自的義務。劉某某與某房產公司合同中明確約定的違約金的計算方式,且某房產公司作為商品房預售合同的提供者,對于違約條款應當是明知及能預見的,現其認為合同約定的違約金過高有悖誠實信用原則,法院對其辯稱理由不予支持。

            審理此案的法官說,合同當事人一方未履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔違約責任。其中,支付違約金就是承擔違約責任的方式之一。在違約行為發生,守約方亦存在實際損失的情形下,原則上應當按照約定的違約金進行賠償。如果守約方認為其實際損失高于違約金,或者違約方認為違約金過分高于守約方的實際損失,就要承擔舉證證明實際損失的責任。如果當事人在合同中明確約定違約金數額或計算方法,且約定不違反法律,也無明顯不合理的,則適用約定的違約金。

            買受人自身原因遲延辦理入住損失自擔

            2012年2月27日,孫某某與某房產公司簽訂《商品房預售合同》,雙方約定,孫某某購買房產公司開發建設的房屋一套,商品房達到交付使用條件后,房產公司應當書面通知孫某某辦理交付手續。

            合同簽訂后,孫某某按約交納購房款及稅費。涉案房屋經烏魯木齊市建設工程質量監督站備案驗收合格并公示后,某房產公司遂在報紙上刊登業主入住公告,并根據孫某某在簽訂合同時提供的地址以掛號信的形式向孫某某發出要求其盡快辦理入住的通知書,后又以打電話的方式通知孫某某辦理入住。

            孫某某辦理入住后,遂以某房產公司逾期交房為由,訴請其承擔此期間的物業費、暖氣費等損失費用。

            法院審理后認為,孫某某與某房產公司簽訂的《商品房預售合同》系合法有效,雙方應當按照合同約定的內容全面履行各自義務。合同簽訂后,孫某某按約交納了所購房屋的各項費用,房產公司在履行合同交付義務時以發公告、郵寄入住通知書及打電話等方式通知孫某某辦理入住,已經盡到通知義務,但因孫某某自身原因遲延辦理入住,故由此產生的損失應由其自行承擔。

            審理此案的法官說,在合法有效的商品房預售合同中,房產公司向買受人交付的房屋應當符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質量標準。在本案中,某房產公司在合同約定的交房時間之前,已經具備了合同約定和法律規定的交房條件,并盡到了通知義務,故導致商品房遲延辦理入住所產生的損失費用應當由孫某某自行承擔。

            交付房屋存在質量問題 保修期內開發商擔維修義務

            2012年6月,李某某購買由某房產公司開發的一套房屋,房屋交付入住后,李某某發現房屋墻體出現裂縫,經李某某及其他業主投訴,2014年7月4日,烏魯木齊市建委主持召開協凋會,某房產公司當場承諾在7月30日前將業主投訴問題全部處理完畢,履行保修義務。 后因房產公司未履行承諾,李某遂訴至法院。

            法院審理后認為,李某某與某房產公司簽訂的商品房買賣合同合法有效,因李某某所購房屋在短期內出現了質量瑕疵,某房產公司應負有修復義務,故對李某某主張某房產公司承擔修復損失的訴訟請求予以支持。

            審理此案的法官說,此案所涉問題目前很普遍,買受人與出賣人簽訂的房屋買賣合同一般應包含有房屋質量條款,合同成立生效后,買受人有權利取得符合合同規定質量的房屋,出賣人也應保證交付的房屋符合合同中約定的質量要求,出賣人這一義務,在民法理論上被稱為瑕疵擔保義務。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規定,交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。法院依照上述法律規定,支持李某主張某房產公司修復損失的訴訟請求,符合法律規定。

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