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          小區頻現物業糾紛業主權益如何維護

            發布時間:2017-9-4 19:47:12 點擊數:
          導讀:小區頻現物業糾紛業主權益如何維護.

          小區頻現物業糾紛業主權益如何維護

            本報記者 蘇葉

            案例一:

            由于對物業服務不滿,合同期滿后,蘭州市安寧區陽光怡園小區業主委員會(以下簡稱陽光怡園業委會)召開業主大會,解聘了小區前期物業公司。但新的物業公司入駐小區時,遭到了前物業公司的阻攔,雙方互不相讓。陽光怡園業委會遂將原來的物業公司甘肅陽光物業管理有限責任公司(以下簡稱陽光物業)告上法庭。

            案例二:

            蘭州市西固區一小區業主將車停放在小區大門外的馬路邊,物業每月每輛車收費150元。今年業主突然接到通知,業主車輛只能辦理地下停車場的停車卡,每輛車每月收取300元,小區外的停車場則不再辦理月卡,只實行計時收費。另外,孔家崖某小區原來環境優雅,但現在院子里所有的健身道都被劃分成了停車位,小區里汽車停得滿滿當當。大家不僅失去了健身場地,而且安全隱患也非常突出。對此,業主們都表示不明白。

            物業與業主之間的糾紛頻繁發生,許多業主抱怨物業光收錢不干事,出問題了還維權無門。那么,業主和物業產生糾紛時,業主該如何拿起法律武器保障自己的權益?就此,記者采訪了蘭州市中級人民法院劉寶成法官和金城律師事務所許凱年律師。

            物業自行提高收費標準于法無據

            問:物業公司能否自行提高物業費標準?

            劉法官:物業服務收費根據不同物業的性質和特點,分別實行政府指導價和市場調節價。保障性住房、房改房、國家規定的老舊住宅小區和前期物業服務收費實行政府指導價,其他類型的物業服務收費實行市場調節價。政府指導價的適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。市場調節價的物業服務收費標準應當在成本核算、公開公示、與業主充分協商的基礎上,由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定,并報區(縣)物價部門備案。

            許律師:物業公司自行提高物業費標準不符合法律、法規規定。無論何種價格類型,均需“合同中約定”,價格作為合同的核心條款之一,其變更需要合同雙方同意,未經合同相對方同意的單方變更不符合法律規定。

            業主利益受損責任劃分有講究

            問:業主個人直接利益受損,如發生小區停車被劃、業主家中被盜等問題,物業公司應該承擔什么樣的責任?

            劉法官:要結合業主與物業服務簽訂的具體物業服務合同來定。一、成立保管關系的必須由物業服務企業承擔;二、只負責一般停放收費的由物業服務企業按照過錯程度承擔責任。業主家庭被盜主要看物業公司是否盡到了服務合同約定的安全監管義務,一般情況下不宜由物業服務企業承擔責任!

            許律師:由于安保義務系物業服務眾多內容中的一項內容,只要安保義務沒有盡到就應當承擔全部責任的方法和做法是不可取的,而應將其限制在合理范圍內并綜合考慮。

            物業“擅自行動”不被允許

            問:物業只收費不服務,隨意破壞綠地,改建、重建建筑物及其附屬設施,業主該如何維權?

            劉法官:綠地以及其他公共設施部分屬于業主共有,對共有部分的用途等事項做重大改變或者管理權處分等事項應由業主共同決定,物業服務企業不得自行決定。如果物業服務企業侵害了業主權利,業主可以訴請法院排除妨害、恢復原狀或賠償損失。依據是物權法第76條。

            許律師:依據《物業管理條例》第五十一條、第六十五條、第六十六條規定,不允許物業“擅自行動”。

            問:小區公共設施出租盈利(如電梯間張貼廣告的收益等)法律如何規定?

            許律師:物業服務企業未經業主大會同意,擅自利用公共區域開展經營活動所獲收益,業主委員會有權要求其在扣除合理成本后予以返還。

            小區內停車應當交費

            問:小區停車費是否該交,交多少該由誰決定?

            許律師:如果停車場的車位是出租給業主的,業主交納的費用是車位的使用費,該費用的標準由業主和建設單位在合同中具體約定。

            如果買房時,將停車場的建設費用分攤到每個業主,則停車場的所有權應歸全體業主共有,對于停車場的使用和收費標準由業主大會在管理規約中約定,但應優先滿足業主的停車需要。停車場的收益應歸全體業主共有,主要用于停車場的維修養護,也可按照業主大會的決定使用。

            劉法官:小區內停車費應當交。停車所占部位屬于業主共有部分。該部分費用理應歸于業主共有、用于維護公共部分的修繕和管理。具體定價要分情況,有些地方實行政府指導價,有些地方實行市場調節價,還有些是二者兼具。但不論哪種情況,收取價格都要向業主公示。

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